La accesibilidad a la vivienda disminuye casi un 40% en España, según un informe

En un escenario marcado por el alza de los costes de financiación debido a la subida de los tipos de interés, el mercado inmobiliario español enfrenta desafíos en cuanto a la accesibilidad a la vivienda. Según el reciente Informe de Tasaciones del segundo trimestre de 2023, elaborado por la prestigiosa consultora CBRE, la media nacional de accesibilidad se ha visto afectada, ascendiendo al 39,34% desde el 37,5% anterior. Esta situación pone en riesgo la zona considerada segura, fijada en el 40%.

DIFERENTES RITMOS

El análisis detallado muestra que varias provincias se encuentran en una situación especialmente complicada, con un esfuerzo para adquirir una vivienda que supera el 60%. Entre ellas, destacan Baleares, Málaga, Alicante, Santa Cruz de Tenerife y Gerona, que han experimentado un aumento de precios superior al 5%. Este incremento, sumado al encarecimiento de los costes de financiación por la intensa subida de los tipos de interés, ha elevado los ratios de accesibilidad por encima de la media y fuera de la zona segura.

En contraposición, provincias como Burgos, Teruel y Ciudad Real muestran precios de vivienda más asequibles y han incluso registrado una reducción durante el segundo trimestre del año. Sus ratios de accesibilidad se sitúan en un 27,5%, 25,5% y 25% respectivamente, ubicándose dentro de la zona considerada segura.

El informe revela una marcada disparidad en la evolución de los precios de la vivienda en España durante el segundo trimestre. Cinco territorios experimentaron un aumento superior al 6%, mientras que en once provincias los precios descendieron. De esta forma, el mercado inmobiliario se mueve a diferentes velocidades.

Málaga emerge como la provincia líder en demanda, impulsada por un fuerte aumento de población y su creciente relevancia como polo de atracción empresarial internacional. Todo esto se ha traducido en un aumento significativo de los precios de la vivienda, según destacan los expertos de CBRE.

En el caso de Segovia, la presión sobre la oferta existente se debe a la escasez de viviendas de obra nueva, generando una alta demanda en el mercado de segunda mano. A pesar de las fuertes subidas interanuales en términos porcentuales, los precios se mantienen un 20% por debajo de la media nacional y un 63% más bajos que en la cercana Madrid, destaca la experta María Enríquez.

Baleares continúa siendo objeto de una demanda sostenida, lo que contrasta con una oferta limitada, generando tensión en los precios de venta. Además, la atractiva rentabilidad de los activos residenciales mantiene a las Islas Baleares como uno de los destinos más atractivos para la inversión. Por su parte, en Santa Cruz de Tenerife, los altos costes de construcción y la escasez de materiales han provocado una reducción en la oferta, incapaz de satisfacer la alta demanda existente.

En cuanto a Guadalajara, el aumento de precios se debe a un importante crecimiento poblacional en los últimos años, impulsado por su cercanía a Madrid y la disponibilidad de viviendas a un costo un 57% más bajo que en la capital.

TENSIÓN

En otro orden, el informe también presenta el Índice de tensión inmobiliaria, que refleja la relación entre las transacciones inmobiliarias y el total de viviendas en España. Las provincias con precios más tensionados tienen un índice superior al 2%, mientras que en las otras dos categorías con aumentos de precios más moderados, el índice de tensión se sitúa en torno al 1,6%. La media de todas las provincias es del 1,8%.

Históricamente, durante épocas de desaceleración económica, el índice de tensión inmobiliaria tiende a situarse por debajo del 1,4%, mientras que un índice superior a 4,5% alerta sobre un mercado con riesgo de calentamiento, como se registró en los años más álgidos del boom inmobiliario en otros países.

Las proyecciones futuras del mercado inmobiliario generan interrogantes. Según las últimas estimaciones de Caixabank Research, se espera un aumento del 2,9% en el precio de la vivienda durante el presente año. No obstante, se recalca que estas revisiones al alza se deben al buen desempeño observado hasta la fecha y a la rigidez a la baja de los precios a corto plazo.

En lo que respecta a la demanda, se prevé una disminución considerable en las compraventas durante los próximos meses, con una cifra cercana a las 500.000 transacciones en todo 2023. Esta cantidad es similar a la registrada en 2019, pero un 23% inferior a la de 2022 (650.000).

A pesar de la desaceleración, los expertos destacan que el mercado inmobiliario español ha mostrado una desaceleración más suave de lo esperado, con datos que superan las expectativas durante el primer semestre del año. Para el año 2024, se espera un crecimiento del precio de la vivienda del 1,1%, con unas 510.000 unidades vendidas y unos 105.000 visados de obra nueva.

La red inmobiliaria Century 21 también proyecta un escenario de estabilización de precios, pero se anticipa una demanda persistente. Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal, afirma que sus datos confirman la tendencia de estabilización de los precios de la vivienda en España.

Asimismo, señala que los tipos de interés seguirán afectando la demanda, lo que llevará a que la mayoría de las transacciones inmobiliarias se cierren en un segmento de precios inferior a la media de años anteriores. En 2021, el valor medio de transacción en la red Century 21 superó los 200.000 euros, mientras que al cierre del primer semestre de 2023, no ha superado los 150.000 euros.

En resumen, el aumento de los tipos de interés está dejando huella en el mercado inmobiliario español, afectando la accesibilidad a la vivienda en algunas provincias y generando tensiones en los precios en otras.

Aunque se proyecta una desaceleración en los próximos trimestres, el mercado inmobiliario sigue siendo dinámico, y persiste la incertidumbre sobre la evolución futura del precio de la vivienda en España.