Nou Barris y Sant Andreu : los distritos más rentables de Barcelona para invertir en vivienda

Los distritos barceloneses de Nou Barris y Sant Andreu son los más rentables de Barcelona para invertir en vivienda. En comparación con el más rentable de Madrid (Puente de Vallecas), en Nou Barris se pagan casi 600 euros más por m2.  De este modo, la inversión media para adquirir una vivienda en el citado distrito barcelonés para un piso de 90 m2 sería de unos 230.200 euros. Esta vivienda podría alquilarse en el mercado por unos 1.113 euros.

Junto a Nou Barris, el de Sant Andreu ofrece el mayor retorno por el alquiler en Barcelona. En la capital de España, Puente de Vallecas y Villaverde son los dos distritos más rentables para invertir en vivienda según datos aportados por Fotocasa recogidos por El Economista.

La vivienda ha sido históricamente el principal foco de ahorro de los españoles, en un país en el que casi el 80% de las personas apuestan por ser propietarias. Tras superar la crisis del 2008 y en plena tercera ola de la pandemia, el ladrillo se ha vuelto a convertir en la mejor alternativa de inversión frente a otras opciones como la Bolsa o los bonos, ya que ofrece una mayor rentabilidad.

Concretamente, el retorno medio de la vivienda en España al cierre del 2020 escaló hasta el 6,8%, su valor más elevado de los últimos diez años. Este porcentaje es dos décimas superior al de 2019 y se encuentra 1,5 puntos por encima del de hace cinco años.

Según los expertos, en 2021 la vivienda seguirá manteniendo su atractivo como objeto de inversión para aquellos que quieran aumentar su capital de una forma segura, ya que otras opciones como la renta variable implica un mayor riesgo ya que la volatilidad hará acto de presencia en los parqués este año. Por otro lado, tanto la renta fija como la deuda pública o los fondos de inversión ofrecen retornos menores que los que da el inmobiliario, convirtiendo a la vivienda en una de las mejores opciones para el ahorrador.

En este contexto, las ciudades de Madrid y Barcelona se sitúan como los dos mercados más pujantes para llevar a cabo una inversión de este tipo. Concretamente, los expertos creen que la capital es ahora mismo la mejor opción ya que cada año llegan a Madrid unas 100.000 personas, de las que el 75% quieren vivir de alquiler, por lo que la compra de un piso para arrendarlo se convierte en una opción muy atractiva, si bien, hay que tener en cuenta factores importantes como la localización y la tipología de la vivienda, atendiendo siempre al riesgo que cada comprador quiera o pueda asumir, ya que dentro de una misma ciudad se pueden dar escenarios muy distintos.

En este sentido, Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona, explica que generalmente los inversores en vivienda "pagan más por los activos situados en distritos céntricos y de alto standing que por los ubicados en barrios humildes". Es lo que se de denomina "el efecto snob", explica el experto, que apunta que "por tanto, el plus en el precio en ellos es superior al del alquiler y la rentabilidad obtenida es inferior a la ofrecida por vivienda en barrios humildes".

Nou Barris y Sant Andreu dan el mayor retorno en Barcelona

En el caso de Barcelona sucede lo mismo. Los distritos con precios más accesible en compra se sitúan también entre los más rentables. Así completan el podio Nou Barris con un 5,9%, seguido de Sant Andreu (5,1%) y Sants - Montjuïc (4,7%). Estos retornos, a pesar de ser los más elevados de la Ciudad Condal, están muy por debajo de los barrios más rentables de Madrid, lo que se debe a que el precio medio de compra en Barcelona en estos distritos es mucho mayor.

Concretamente, en Nou Barris el m2 se paga de media a 2.558 euros, mientras que en Sant Andreu y Sants – Montjuïc está a 3.150 euros y 3.738 euros, respectivamente.

En Nou Barris se puede comprar un piso por 230.000 euros y posteriormente alquilarlo por algo más de 1.100 euros

Esto supone que comparando los dos distritos más rentables de Madrid y Barcelona, en Nou Barris se pagan casi 600 euros más por m2 que en Puente de Vallecas. De este modo, la inversión media para adquirir una vivienda en Nou Barris para un piso de 90 m2 sería de unos 230.200 euros. Esta vivienda podría alquilarse en el mercado por unos 1.113 euros, ya que el coste del m2 en alquiler en este distrito es de 12,37 euros al mes.

Si ponemos la lupa en el barrio menos rentable de la Ciudad Condal, que es Sarrià - Sant Gervasi (3,4%), la inversión media para adquirir una vivienda del mismo tamaño sería de 515.700 euros, puesto que el m2 en el distrito más caro de Barcelona se paga a 5.730 euros. Este piso en el mercado del alquiler podría logra una renta media mensual de 1.487 euros, al tener un precio por m2 de 16,53 euros.

Puente de Vallecas y Villaverde, los más rentables en Madrid

Generalmente a mayor riesgo mayor rentabilidad se puede obtener. Se tratan de dos factores que van ligados. Según los datos de Fotocasa, en el caso de Madrid, los retornos más altos se encuentran fuera de la M-30 de Madrid, en la zona sur de la periferia. Así, al cierre de 2020 lideraban la lista Puente de Vallecas con un 7,3% de rentabilidad (la misma que en 2015), seguido de Villaverde (7%), Usera (6,6%) y Carabanchel (6,2%).

En estos barrios el precio medio por m2 de compra de los inmuebles es el más bajo de la ciudad. Concretamente, en Puente de Vallecas y Villaverde los pisos se pagaban de media al cierre de noviembre a 1.980 euros y 1.859 euros por m2, respectivamente. Esto supone que se podría adquirir una vivienda de unos 90 m2 por algo más de 178.000 euros en el primer caso y por 167.300 euros en el segundo.

En Villaverde se puede adquirir un piso de 90m2 por unos 167.300 euros y después alquilarla por 940 euros

Estos precios de compra contrastan notablemente con los del distrito de Salamanca, que es el menos rentable de Madrid (3,4%), pero el que tiene el precio por m2 de alquiler más elevado de España (17,39 euros).

Para comprar un piso de las mismas dimensiones en este distrito habría que invertir más de medio millón de euros de media, ya que el m2 se paga a 6.145 euros. De este modo el comprador de Villaverde invertiría un 69% menos. En el caso del alquiler la distancia entre ambos distritos no es tan amplia, ya que en Villaverde los pisos se alquilan de media en 10,45 euros. Así, el propietario del distrito de Salamanca arrendaría su piso por 1.565 euros, mientras que el de Villaverde lo haría por 940 euros, un 39% menos.

En este sentido, Bernardos apunta que "en los distritos céntricos y prime, el precio de la vivienda de alquiler ha bajado más que el de la vivienda en venta, mientras que en la periferia y en los barrios más humildes de la ciudad ha sucedido lo contrario". "Por lo tanto, la rentabilidad del alquiler ha bajado en los primeros y ha subido en los segundos", concreta el economista.