CaixaBank Research prevé más demanda periférica de vivienda por el alto precio en las grandes urbes

El Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research asegura que el fuerte aumento del precio de la vivienda en las grandes urbes está provocando un desplazamiento de la demanda de vivienda hacia zonas periféricas más asequibles, un patrón conocido como "mancha de aceite" detectable especialmente en ciudades como Barcelona y Madrid.

Se prevé que esta tendencia expansiva se vaya extendiendo hacia más puntos geográficos, según el estudio consultado este lunes por Europa Press, en el que, además, los autores expresan su preocupación por el fuerte crecimiento del precio de la vivienda en la eurozona, pues "se detecta una sobrevaloración en el 80% de los mercados residenciales de la región".

Según el estudio, la buena marcha de la economía española se ha reflejado también en el mercado inmobiliario, en el que todos los indicadores del sector fueron ganando velocidad a medida que iba transcurriendo el año.

Así en el conjunto de 2024, el número de transacciones creció un 10% hasta las 642.000 viviendas, "el tercer mejor registro en la serie histórica --el máximo fue en 2007, en pleno boom inmobiliario, y el segundo, en 2022, tras la pandemia"--.

Por tipología de vivienda, el mayor incremento se concentró en las compraventas de vivienda nueva, que aumentaron un 23,4% en 2024, frente al avance más comedido, del 6,9%, de las compraventas de vivienda de segunda mano.

En consecuencia, la compraventa de vivienda nueva incrementó su peso en el total de compraventas hasta el 21% en 2024, frente al 18,8% en 2023: "Este incremento de las transacciones de vivienda nueva es muy positivo, pues indica que, poco a poco, la producción de vivienda va arrancando".

"Exiguo parque de vivienda asequible"

La mayor parte de transacciones corresponden a vivienda libre, pues solamente un 7,4% del total eran de protección oficial, "un dato que pone de relieve el exiguo parque de vivienda asequible español".

En cuanto a la nacionalidad del comprador, las compraventas de extranjeros supusieron el 14,6% del total en 2024 según el Colegio de Registradores, alcanzando las 93.000 compraventas, lo que supuso un aumento del 6,4% respecto a 2023, muy cerca del récord de compraventa de extranjeros en España de 2022 (94.500) y un 48% por encima del registro de 2019 (63.000).

"España se está posicionado entre los destinos más atractivos para la inversión internacional en inmobiliario comercial entre las principales economías europeas gracias a unos fundamentales macroeconómicos sólidos, especialmente en los segmentos residencial, hotelero y logístico", afirma CaixaBank Research.

"El fuerte crecimiento en el tramo final del año pasado apunta a que la demanda de vivienda seguirá muy elevada en 2025", concluyen los autores.

Así, los visados de obra nueva aumentaron un 16,7% en 2024 y alcanzaron las 127.700 viviendas, lo que supone un aumento de unos 18.000 visados respecto al año anterior, y los certificados de fin de obra, que suelen mostrar un retraso de unos 18-24 meses respecto a los visados de obra nueva, también muestran una leve tendencia a la mejora (98.000 viviendas en 2024, un 11,7% más que en 2023) "y es de esperar que vayan aumentando".

El crecimiento del precio de la vivienda en España se fue acelerando a lo largo de 2024, pues pasó de crecer un 4,3% interanual en el primer trimestre de ese año a un 7,0% en el cuarto trimestre 2024, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), basado en valor de tasación, que en el conjunto del año, creció un 5,8% (un 3,9% en 2023).

"Esta aceleración es todavía más evidente en el índice del INE, basado en precios de transacción: del 4,0% en 2023 al 11,3% interanual en el cuarto trimestre del 2024", afirman.

El índice del precio de la vivienda basado en ventas repetidas del Colegio de Registradores anotó avances "todavía más significativos", del 12,3% interanual en el cuarto trimestre: en el conjunto de 2024 el precio de la vivienda creció un 10,4%, lo que supone "una notable aceleración respecto al 5,1% en 2023".

El precio de la vivienda creció en todas las comunidades autónomas (CC. AA.), aunque el ritmo fue muy heterogéneo: el mayor avance se registró en las Islas Baleares (12,1% interanual en el cuarto trimestre de 2024) y en la Comunidad de Madrid (9,4%), las comunidades con el precio medio más elevado (por encima de 3.000 euro/m2).

Por el contrario, Extremadura, País Vasco, Murcia y Castilla y León presentaron los menores incrementos de precio de la vivienda (por debajo del 4% interanual en el cuarto trimestre de 2024).

Los modelos de previsión también reflejan "un cierto agotamiento de la demanda en los centros de las grandes ciudades y su desplazamiento desde los municipios más caros hacia zonas más asequibles".

Esta tendencia es especialmente acusada en Madrid y Barcelona, que han registrado incrementos de precios muy significativos en los últimos años y en las que más se observa el fenómeno de la "mancha de aceite", que se extiende de la capital hacia las ciudades colindantes y periféricas.

Barcelona y Madrid

En la ciudad de Barcelona, el precio de la vivienda creció un 10,1% interanual en el cuarto trimestre de 2024 y los municipios más cercanos (a menos de 17 kilómetros del centro de la capital) registraron un crecimiento promedio del 6,4%; un 6,7% los de distancia intermedia (17-24 kilómetros) y un 8,1% los más alejados (más de 24 kilómetros).

En este último grupo, se encuentran algunos de los municipios que anotaron los mayores incrementos de precio en la provincia, como Martorell (un 15,2% interanual en el 4T 2024), Vilafranca del Penedès (12,4%), Manresa (12,4%) e Igualada (10,4%), aunque su precio medio es aproximadamente la mitad que el de la capital catalana (1.942 euro/m2 frente a 4.034 en Barcelona).

En la Comunidad de Madrid se observa un fenómeno similar, pero menos marcado: en el grupo de municipios más alejados se han registrado crecimientos de precio "muy considerables en el último año", como Galapagar (14,3% interanual en el cuarto trimestre de 2024), Collado Villalba (13,0%), Torrejón de Ardoz (11,9%) y Alcalá de Henares (10,2%).

Crecen los hogares en alquiler

El porcentaje de hogares que viven en alquiler aumentó en 2024, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, y alcanzó el 20,4% del total de hogares (17,0% en alquiler a precio de mercado y un 3,4% con precio inferior al de mercado), frente al 18,7% de 2023.

"El aumento de la demanda de vivienda en alquiler se explica, en gran parte, por los flujos migratorios positivos, puesto que el porcentaje de hogares extranjeros que viven en alquiler es muy superior al de los españoles", explica el estudio.

"La falta de vivienda asequible en alquiler es uno de los principales problemas del mercado inmobiliario en la actualidad, como pone de manifiesto el hecho de que en el último año hasta el 3T 2024 solo se han terminado 10.850 viviendas protegidas, un 52% de ellas en régimen de alquiler", advierten.

En 2025-2026, se calcula que el mercado de la vivienda mantendrá la tendencia alcista ante la previsión de que el BCE siga reduciendo los tipos de interés, de que la renta de las familias siga recuperando poder adquisitivo y que la población siga creciendo, mientras que el conjunto de la economía continuará creciendo por encima de su potencial.

"Así, prevemos que el número de transacciones se sitúe alrededor de 650.000 en 2025. Para 2026, prevemos que el número de compraventas se mantendrá en niveles elevados, en torno a las 620.000 compraventas, pero algo inferior a los registros de 2025 una vez se disipen los factores de carácter temporal que están impulsando la demanda de vivienda actualmente", añade el informe.